Airbnb: con más de 8 mil alquileres, gentrificación derriba puerta y desplaza a inquilinos de Oaxaca

De ser una oportunidad para que familias o personas propietarias de una casa o departamento tuvieran un ingreso extra, a cambio de recibir en su hogar a un visitante en busca de un alojamiento de bajo costo, en el marco de la llamada economía colaborativa, Airbnb se ha convertido en pieza clave del crecimiento del fenómeno de gentrificación en las ciudades y Oaxaca de Juárez no es la expcepción.

Daniel y Sofía, artesanos de oficio y habitantes de la ciudad de Oaxaca, obtuvieron un ingreso extra en 2020; en lugar de gastarlo, decidieron invertirlo y concluyeron que una buena opción era rentar un cuarto en el centro de la capital y subarrendarlo en Airbnb.

Recién se había declarado la emergencia sanitaria por el Covid-19 y una serie de restricciones para impedir la propagación de la enfermedad. El momento también era una oportunidad para encontrar una renta más económica, por la limitación de viajes y el descenso en la actividad turística.

“Nosotros sólo alquilamos un pequeño cuarto en el centro, en una casa de una familia. La familia vive ahí, la contactamos, la conocimos, hablamos, les explicamos de qué iba, por que ellos lo rentaban para estudiantes o lo que fuera. Nosotros les dijimos que teníamos la intención de subarrendar y nos dijeron que sí, que no había problema”.

Un análisis realizado por el Centro de Estudios Sociales y de Opinión Pública del Congreso de Oaxaca arroja que en el estado hay 8 mil 400 alquileres activos en Airbnb, plataforma en la que la entidad tiene un puntaje de demanda alto, 7 de 10, el cual se se calcula comparando el rendimiento de este mercado con los 2 mil principales mercados globales de la compañía.

La ciudad de Oaxaca y municipios conurbados es la que más alquileres activos tiene en el estado, con 2 mil 955, de los cuales mil 455 corresponden a la renta de casas completas, mil 479 son habitaciones y 21 habitaciones compartidas. 

Las áreas de la ciudad con mayor número de alojamientos en renta en Airbnb son Jalatlaco, Xochimilco, Centro Histórico, San Felipe del Agua, Colonia Reforma, Ex-Marquezado y Santa Rosa Panzacola.

En Huatulco, la segunda ciudad del estado con más alquileres activos, suman mil 199; Santa María Colotepec, mil 146; San Pedro Mixtepec, 902; Santa María Tonameca, 638, y San Pedro Pochutla, 417. Estos municipios en la región Costa albergan los principales destinos turísticos de playa en el estado.

“Como si fuera un hotel”

Cuando Daniel y Sofía se inscribieron en Airbnb, funcionaba de forma distinta. Antes, explican, se ofrecía lo que se tenía en casa; ahora deben responder a la demanda del mercado turístico, como si fueran un hotel. 

Sus ingresos se redujeron porque ahora no sólo pagan la comisión por el uso de la aplicación, sino también los impuestos que en conjunto oscilan entre 40% y 50% del cobro del servicio por la habitación.

“Por ejemplo, antes se ganaba relativamente bien porque casi lo único que te quitaban era la comisión de la plataforma; pero con las reformas que hubo, ahora cobran impuestos y la comisión de la app subió un poco. 

“Ya vienes ganando la mitad de lo que el huésped paga. Y ganar es un decir porque hay que descontarle que nosotros pagamos la renta, hay que hacer la limpieza, invertir en toallas, en sábanas, en colchón y en otros insumos acorde a los clientes”.

El cliente o huésped, dicen, también cambió. Antes eran viajeros en busca de un sitio económico o de rápido acceso para pasar una o dos noches; ahora son turistas, en la extensión amplia de la palabra, que esperan un servicio de mucho mayor valor, algo “más parecido a un hotel y hay que adaptarse y brindar ciertos beneficios. Por ejemplo, compramos un colchón nuevo cuyo precio oscila entre 4 y 6 mil pesos, sábanas de buena calidad, toallas de buena calidad, jabón, desinfectante y la inversión en protocolos de Airbnb”.

De acuerdo con el Centro de Estudios Sociales y de Opinión Pública, la única regulación que existe en Oaxaca en el uso de plataformas digitales que brindan hospedaje es el Protocolo de Colaboración entre el gobierno del estado y Airbnb, el octavo de su tipo en materia de impuestos en América Latina.

En el 2022, la Secretaría de Finanzas, la Secretaría de Turismo y la Oficina de Convenciones y Visitantes locales anunciaron el Protocolo de Colaboración con la plataforma digital, cuyo objetivo es impulsar la tributación de 3% del impuesto sobre el hospedaje.

En México, detalla, la regulación del hospedaje a través de plataformas digitales se dio recientemente por iniciativa del Sistema de Administración Tributaria (SAT), a través del criterio no vinculativo 41/ISR/NV publicado el 21 de agosto de 2021 en el Diario Oficial de la Federación, en el que se estableció que los servicios de hospedaje a través de plataformas tecnológicas también deben estar sujetos al pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR), de 4%.

Mientras que a partir del 1 de junio de 2020 se aplicaron cambios en el artículo 111° de la Ley del Impuesto sobre la Renta y, desde ahí, no pueden tributar bajo el Régimen de Incorporación Fiscal si tienen ingresos de plataformas tecnológicas. Otros de los impuestos que se tributan por el uso de Airbnnb es el IVA "causado por la prestación de servicios digitales a través de plataformas tecnológicas".

A esto se suma que en los estados se han firmado acuerdos con la plataforma Airbnb para el pago del impuesto sobre hospedaje (ISH), el cual varía en porcentaje dependiendo de los propósitos fiscales de cada entidad. Este fue el caso de Oaxaca, en donde el ISH es de 3%.

“Si el huésped paga 500 pesos, 250 pesos se van entre impuestos y comisiones, y la mitad que te queda a ti lo tienes que destinar a todos los gastos: la renta, los consumibles, el papel de baño, la limpieza, la lavandería. Lo que te queda es lo que realmente se convierte en tu ganancia. Sí es poco, como para vivir de eso, pero a nosotros nos viene bien como una ayuda auxiliar a nuestro trabajo regular”, explican Daniel y Sofía.

Con la regulación de las plataformas digitales en México y los acuerdos en los estados para el pago del impuesto al hospedaje, paralelamente se ha desarrollado un fenómeno en el que las inmobiliarias han acaparado este mercado, desplazando a familias y personas que buscan un ingreso extra.

Son las mismas empresas que fungían como intermediarias en la renta de departamentos; ahora, muchas de ellas rentan y subarriendan en Airbnb. Con ello, controlan muchos de los espacios en renta en la ciudad de Oaxaca y obligan a familias y personas a desplazarse a lugares más económicos para rentar, lo que a su vez provoca un fenómeno gentrificador.

“En nuestro caso no es así, nuestro caso es un cuarto dentro de la casa de una familia que continúa con su vida normal, renta otro cuarto también donde vive otra persona normal. Somos los únicos que lo estamos subarrendando”, explican.

Según el Congreso de Oaxaca, en años recientes se observa “una nueva oportunidad de acumulación de capital detrás de Airbnb”, pues los anfitriones no son familias alquilando de manera ocasional sus casas, sino inversores y propietarios ofreciendo inmuebles residenciales de manera constante.

“Lo anterior refuerza situaciones estructurales de desigualdad, donde inversores y propietarios tienen más opciones para extraer rentas inmobiliarias, mientras los más afectados son los inquilinos, un sector con la población más vulnerable que no puede acceder a la compra, ni al aumento del alquiler, como mujeres solteras, trabajadores precarios, jóvenes e inmigrantes”, señala el informe.

Por ello es “de vital importancia atender a través de marcos regulatorios los catalizadores de la gentrificación, como es el caso de las plataformas digitales que ofrecen hospedaje temporal, lo cual ha permitido la evasión fiscal y el incumplimiento de otras cargas legales por parte de estos actores, quienes colocan en desventaja a los prestadores de servicios de alojamiento tradicionales (como los hoteles)”.

Algunas de las consecuencias de la falta de regulación de aplicaciones como Airbnb, concluye el Congreso, comprende el impacto fiscal, facilidad para lavado de dinero, uso de viviendas arrendadas con fines ilegales, incumplimiento de medidas de seguridad y protección civil propias de un establecimiento de alojamiento y flagrantes violaciones al uso de suelo.

“Resulta pertinente actualizar el marco normativo que permita afrontar el proceso de gentrificación en el estado de Oaxaca que trae consigo uno de sus principales catalizadores: la plataforma Airbnb”, advierte.